中国公共关系协会·房价为什么会如此畸高地价推高了房价吗

　　——专访著名经济学家林毅夫

　　编者按：持续高企的房价已成为引人关注的大众问题。今年6月全国70个大中城市房屋销售价格涨幅达7.1%，创23个月以来最高纪录；7月，此数据又比一个月前高出0.4个百分点，新建商品住房的销售价格也同比上涨8.1%，全国房价再创新高。

　　高房价引发的焦虑也在日益聚集：房价为什么会如此畸高？房地产市场发展过热了吗？由此引发出另一个疑问：是地价推高了房价吗？

　　近日，带着这些问题，本报记者专访了著名经济学家林毅夫教授。他从宏观经济的角度，对当前的房地产市场问题发表了独到的见解。

　　这篇访谈录，将刊于由中国国土资源报社主办的《中国地产市场》杂志2007年6~8期合刊。为了让读者更快地看到有关房地产市场的新评点，本报今日特提前刊发，以飨读者。

　　初秋的一个下午，北京未名湖畔朗润园中。著名经济学家、北京大学经济研究中心主任林毅夫教授欣然接受了本报记者的采访。

　　正值暑假，朗润园那所独特的四合院门廊低徊，绿树掩映。偶有几声蝉鸣袭来，深深庭院尤显宁静。端坐在这样宁静的环境中，林毅夫教授缓缓评点着当前不宁静的房地产市场。我们的话题，就从房地产市场当前的“热度”谈起。

　　记者：有几个目前公布的与房地产市场有关的数据。一是投资方面的：今年上半年，全国完成房地产开发投资9887亿元，同比增长28.5%；商品住宅完成投资6955亿元，同比增长30.8%。二是价格方面的：房价持续高涨，今年7月又上涨了7.5%，其中新建商品住房销售价格同比上涨8.1%。还有报道说，目前北京四环以内平均房价已经高达13000元/平方米。您如何看这些数据？您认为目前我国的房地产业发展过热吗？这会推动整个经济过热发展吗？

　　林毅夫：首先，我认为房地产业是一个在未来还会成为主导产业之一的产业。最主要的原因是城市化的步伐。从改革开放到现在，我们的城市化、城镇化大概每年提高一个百分点。我相信这个趋势会继续下去，在未来十年、二十年，城镇化的比例会提高一二十个百分点，甚至还可能加速。再加上人均收入水平提高，房地产不管是商用地产或是住宅产业都还会增加。所以，房地产的总需求肯定是增加的，房地产业肯定还要继续发展的。

　　但就目前来讲，我觉得这个产业是有点发展过热。为什么呢？2003年以来，我们在房地产方面投资的增长幅度一直超过20%。我查了一下数据，2003年同比增长30.3%，2004年同比增长29.6%，2005年、2006年同比增长率分别为20.9%和21.8%，今年上半年又增长28.5%。一个产业连续保持这么高速的增长，已远远高于城镇化和国民收入增长对房地产的实际需求，确实过热了。

　　重要的是，这种过热势必会推动整个经济发展的过热。因为房地产投资在我们整个社会固定资产总投资当中所占的比重，2003年以来，一直保持在平均17%~19%上下，相当高，也相当稳定。高的时候18%、19%多，低的时候17%多。如果这部分过热，就会较为明显地影响整个经济投资过热。

　　记者：您刚刚谈到现在房地产投资增长过快，已超过了需求。但是，目前我们房地产市场所呈现的状况似乎正好相反，是供不应求。

　　林毅夫：那没错，这正是我今天要谈的一个核心问题。房地产市场的需求可以分成两方面：一种是以使用为目的的需求。通俗地讲，就是我购买这片房地产，目的是买来作为住宅，自己要住的；或者是作为办公室、写字楼，是作为办公用的。

　　但现在由于房地产长期地需求看涨，大家都预期房地产的价格会上涨，且其上涨幅度一般会大大高于银行存款利率。因此，很多人买房地产的目的不是为了使用，而是为了赚取房地产涨价的收益，这就是我所说的第二种需求。从个人角度说，这是一种投资性需求。但是，从经济学的定义上来讲，凡是以靠涨价来获得收益，而不是以提供商品或服务来获得收益的就叫投机。所以，这种需求也可称之为投机性需求。对个人来讲，投资跟投机是没有区分的，但在经济学上是有区分的。

　　现在，看起来每年房地产的面积增加那么多，所有房子却都还在热销与紧俏中，好像供需已难平衡、供不应求状况已出现。

　　问题在于，房地产市场的总需求里面有一部分并不是以使用为目的，而是以(个人)投资或投机为目的的。恰恰是这部分需求会造成房地产的价格高于使用性需求所造成的价格。因为价格是供求关系决定的，由于使用性需求每年往外扩张，则价格会上涨。房价不停上涨，又会不断地吸引投机者，以买房地产等着它涨价为目的来赚钱。这样，房地产的需求就进一步被往外推，其结果就是价格上涨的幅度更大了。这就造成一种恶性循环：房地产获利多，会吸引更多人不是为了使用去买房地产，而是为了投机去买房地产；而投机的人越多，房地产的价格就涨得越厉害，投机的获利也就越高，反过来又刺激更多的人去买房地产来等着涨价获利，房地产的价格也就进一步上涨。目前我们的房地产市场就是处于这种状况。

　　记者：您刚才说房价高涨主要是由于需求，特别是由于非正常的、扩张性需求造成的，而不是供应方面的原因。但是现在我们听到的，市场上有一种说法，特别是开发商，往往指责是地价高涨带动了房价上涨。您对这种说法怎么看？

　　林毅夫：这个问题问得很好。其实道理很简单：地价高涨代表房地产市场供给的成本增加，所以供给曲线要往内移。如果供给曲线内移而市场需求不变，那么价格当然也会上涨。可是，如果是因为地价驱动，因为成本推动价格上涨的话，那么市场总供给应该是减少的才对。但是，从现在的市场情况看，我们的房屋总供给不是减少而是增加了很多。

　　所以我认为，当前房价持续高涨，更主要的原因还是需求旺盛。并不是说地价上涨不会推动房价上涨，但现在的房价上涨更多是因为过度需求造成的。

　　记者：投资或投机性需求也会刺激房地产业的发展。如果人为地抑制这种需求，会不会在一定程度上导致房地产业的萎缩？而作为能带动许多相关劳动密集型产业发展的支柱性产业，这种一定程度的萎缩会不会带来一系列的负效应，如影响GDP、减少劳动就业(尤其是农村剩余劳动力就业)机会等？

　　林毅夫：我个人的看法是，需要抑制的是投机性需求，而非使用性需求。如果设法把投机性需求抑制住，不让投机性需求所造成的泡沫产生，房地产业应该会随着整个国民经济的发展、随着城市化进程，以及使用性需求的增加而保持健康、持续的发展。房地产业确实能够拉动更多的建材、家装等下游行业的发展，它也会创造更多的就业机会，和整个经济形成良性互动。经济发展带来使用性需求增加，会促进房地产业发展；房地产业发展了，也能给经济发展创造一个更好的生活环境和办公条件。我觉得，房地产业应该扮演这样的角色：它是我们经济发展的目的，也是我们经济发展的手段。

　　但是，现在这种投机性需求不仅导致房价过度增长，而且也刺激了房地产供给量的增加，导致房屋空置面积的增多。这里所说的“空置”，不是指没卖出去的空置，而是指买而不住的面积越来越多。就像你看到的，越高档的住宅区，住的人越少。如果说郊区的别墅有可能是某些富人仅作为周末的住宅，那城里面的那些高档公寓也天天黑着灯，就是没人住。没人住的房屋，买它干什么？很简单。去年买 1平方米2万元，今年就变成4万元，囤积着可以等它涨价。

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